まめ知識 土地探し～名古屋市内の一級建築士事務所～

土地探し

マイホームを手にしようと計画し始めたとき、多くの方が初めに頭を抱えるのが土地選びかもしれません。土地と建物を合わせた全体計画の総予算からそれぞれにいくらぐらいの予算がかけられるのか。そのような思いを巡らせながらも、しっかりと売りに出されている土地を見定めなければなりません。検討項目は挙げればきりがありませんが、その中からいくつか抜粋してご紹介したいと思います。

　まずは、購入予定にしている土地に家が建てられるか？という点。不動産屋で扱っている土地だから当然建てられるものと思われるかもしれませんが、条件によっては建てられない場合も。その中の一つに『市街化調整区域』という地域です。市街化調整区域に指定されている地域は、基本的には自然を残すように、建物が建ち並び市街化が進むのを抑制されている地域になります。その地域で建てられるには古くからその敷地を所有していたり、その敷地で建てざるを得なかったり等。ある一定の要件を満たさないと建築の許可がおりません。土地購入を考えている敷地が市街化調整区域の場合は、そのあたりの確認が先に必要です。

　続いては、『用途地域』。『第一種住居専用地域』とか、『商業地域』とか。土地探しをされてみえる方なら見たり聞いたりしたことあるのではないでしょうか。この『用途地域』は『第一種/第二種低層住居専用地域』『第一種/第二種中高層住居専用地域』『第一種/第二種住居専用地域』『準住居地域』『近隣商業地域』『商業地域』『準工業地域』『工業地域』『工業専用地域』、以上12の地域に区分されています。

それぞれ住み良い街づくりのために地域ごとに決められています。例えば、工業専用地域に住宅は建てられませんし、居専用地域には店舗の大きさに制限が加えられていたりもします。また、地域ごとに建物の高さ制限も異なり、低層住居専用地域には、３階建以上の住居、建物は建てにくく制限が加えられています。敷地目いっぱいに建物を建てようとしても、面積制限として建蔽率・容積率がそれぞれ決められています。
　検討している土地が気に入っても、このような制限か敷地ごとに取り決めされていることをしっかりと見極めることが重要です。

　打合せしていて稀にあるのが、『道路に接していない土地』。この場合も建物は建てられません。『接道』と言って敷地が道路に接していることが義務付けられています。火災が起きたとき等の緊急時に緊急車両の出入りができるよう配慮しての法律になります。基本的には幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上の接道が求められます。ちなみに、旗竿の敷地の場合は路地部分の長さから接道幅がより多く求められてもいます。旗竿敷地の場合は、コストを抑え購入できる土地としても魅力的ですが、購入前は接道幅も意識してください。

　『セットバック』。聞いたことありますか。土地購入後、古い建物を解体して新居を建てる場合、以前建物を建てられていた部分には新たな建物を建てられない部分があったりします。全面道路の幅員が４ｍ未満の場合、幅員４ｍ以上の道路を想定し、道路中心から２ｍの範囲には建物は建てられず２ｍ以上離れた部分からしか建築ができないことも重要です。建蔽率、容積率を計算する際にもこのセットバックにかかる部分は計算の対象から除くこととなります。全道路が４ｍ未満の場合、現地を確認される際にはメジャーで測ることをお勧めいたします。

　より住環境を良くして、美しい街並みを整えるために『地区計画』、『建築協定』が定められている場合があります。用途地域での制限に加えて、建物の高さや階数、建物外観の色彩などに制限が加えられている地域もあります。購入前に該当する場合の内容を確認しておくといいと思います。

　楽しい家づくりを開始するためにもいい土地との出会いは大切です。現地へ行けば、日あたりや風の抜け、近隣の施設街並み、防犯面の安全性の確認等、目でつかめる土地の情報も多くありますが、上に記したような法規的な項目を知りうることで、購入の判断がより早く着くようになると思います。ただ、ご自身や不動産屋さん立ち位置だけでは見えてこない部分も多くあるかと思いますので、わたくし共のような設計者にお声掛けくださると一歩踏み込んで土地と向き合えるかと思います。